来看，目前济南最为核心的CBD□□□、龙洞□□、老城区等板块与边缘板块房价比大概在3左右，这说明2018年以来济南房价调整到了一个相对合理的区间。很多人说济南是东西长□□□、南北窄的油条，其实这样的城市形态并不一定就不好，由中心向四周辐射的环状城市结构也不㊣一定适应所有的城市。

　　一般来说，有河✅流经过的城市，周围还有山的地区，这样的城市多为带状。带状城市的极致代表就是未来的线性城市结构。就比如，沙特正在筹划一项令世界瞩目的大型城市建设计划 - 新未来城，它包括建设一个

　　其实，我们看济南的城市发展，你说人为也好，还是自然也罢，都在向着“带形城市”的规划原则方向发展，那就是

　　以交通干线作为城市布局的主脊骨骼，比如经十路。城市的生活用地和生产用地，平行地沿着交通干线布置；城市继续发展，可以沿着交通干线（纵向）不断延伸出去。

　　最理想的方案是沿着道路两边进行建设，城市宽度500米，城市长度无限制。这也是沙特线性城市的雏形。

　　虽然济南2024年年底刚公布了城市整体设计规划，北跨的决㊣心很大，在设㊣计规划上也有所体现，但现实的鸿沟同㊣样不可忽视，北跨注定是一个漫长的过程。

　　一✅条泉城时代风貌轴，其实就是一㊣条产业带，以及依附于产业带附近的商业和住宅，沿着经十路，向东自然奔涌而去，就像大河入海。

　　所有的城市，无论是什么样的㊣城市结构，带状□□□、环状□□、卫星状等等，都离㊣不开一个规律和原则，那就是职住平衡。

　　纵观济南楼盘的整体分布，横向看，东头多，西头少；纵向看，南少，北多。济南市㊣的房价，则几乎是在以老城区□□□、CBD/奥体为基点，向东西两头递减，由南向北递减。

　　虽然济南是一条巨大产业带，但是东西两头，产业集中度也是差异明显，东部集中度优于西城，楼盘数量上也有各自的体现。

　　这则直接是受济南的地形□□□、环境□□□□、产业带□□□□、城市配套设施影响，一般来说经十路□□、旅游路两条大动脉南北两侧的配套设施要更加完善。这里遍布各个政府□□、金融□□、医疗□□□□、文旅等机构，具有相对完善的城市基础设施和发达的交通网络，以及坐落的各大商圈。

　　截至2023年末，济南的常住人口已经达到973.7万，比前✅一㊣年增加了2.2万人。从2010年的681.83万人㊣起，这13年间济南的常住人口增长了291.87万人。

　　今天有媒体报㊣道，济南现在处在人口加速聚集的阶段。我们设定，2025年，济南常住人㊣口㊣达㊣到1000万，未来10年，济南一定会实现人口1100万的✅目标，那这新增的100多万人，有可能装在什么地方？

　　按照规划所说，2025年今年济南就达到1000万人口，2035年计划1100万常住人口，预计新增100万左右。主城与外围板块（包含长清□□、莱芜□□、济阳□□、商河□□□□、平阴）增量基本上五五开。

　　截至2020年末，济南的人均住宅面积为✅39.3平方米，如果按照这个数据计算，50万新增人口，需要1965万平米住宅。

　　按照目前济南土地㊣主流㊣2.8的容积率，1965万平米住宅面积大概是701万平米占地面积。也就是说，未来10年，济南主㊣城要容纳这50万新增人口，需要出让701万平米土地。

　　2022年济南涉及住宅土地成交2442亩左右，折合162.8万平米，2023年济南涉及住宅土地成交2242亩左右，折合149.5万平米，2024年济南涉及住宅土地成交2854亩左右，折合190.3万平米，也就是目前济南5年的土地成交面积，就轻松覆盖未来新增人口住宅需求。

　　总结一下：未来的10年，济南100万的人口增量其实完全不在线年就把这些人全部都装下来。这还✅不算主城区未来的拆迁改造以及二手房的控制和卖出。

　　下一个问题是，未来10年济南主城✅新增50万人口，主城范围在哪里？我们的买房安全边界又在哪里？

　　先看北京以五环为界，五环内是北京的核心城区，总共是667平方公里，直径30公里，承载的人口是1100多万，占北京㊣整体常住人口规模的51%

　　㊣直径33公里，常住人口是1200多万。成都绕城内是500平方公里，直径29公里，常住人口800万。上述都是常住人口规模超过2000万段位的城市，主城区的面积范围在500到670平方公里，主城区的直径在30公里左右，对应的常住人口占比50%。

　　2035济南目标1100万人口，其中主城大概占到一半，约为550万人口。目前济南主城范围更像一个带状的长方形，长37公里左右，宽14公里左右，面积约518平方公里。

　　所以，未来济南主城区500万人也好，600万人□□□□、700万人也好，红色方框内的区域都能承载，也就是未来10-20年济南主城区的最大边界。

　　起步区。这是一个大手笔主导的新城，这里未来的人口应该是以产业+行政人口为主，由于黄河天堑的存在，还有低㊣容积率规划，黄河北起步区，虽然被称为未来之心，短期内并不会聚集太多的人口。

　　起步区五大重要节点，大桥□□□、崔寨□□、桑梓店□□□、孙耿太平□□□□、临空，与黄河南岸主城的关系，有些类似于上海中心城区与4个主城片区的关系。

　　上海是这样的结构：“1个中心城区□□□、4个主城片区（虹桥□□□、宝山□□、川沙□□□、闵行）□□□、5个新城（嘉定□□□□、青浦□□□□、松江□□□、奉贤□□□□、南汇）”。

　　房小参的判断是，未来10年济南主城新增50万+人口，一部分会在起步区，更多的还是聚集于黄河南岸的济南主城。

　　所以再过10年□□□□、20年，你会发现济南主城区的范围还是原来我们老生常谈的这些板块，不会发生多大的变化。

　　关注我，改天为大家分析一下，除了起步区，接下来济南最有可能承载新增人口的区域，即将迎来大开发的区域。

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